Дело Долиной: позиция Верховного суда и её значение для рынка недвижимости

В декабре Верховный суд РФ отменил решения судов трёх инстанций по делу о продаже квартиры в Хамовниках и оставил право собственности за покупательницей — Полиной Лурье. Тем самым суд поставил точку в споре, который стал основой для массовой практики оспаривания сделок продавцами, ссылавшимися на воздействие мошенников — так называемой «схемы Долиной».

Как подчёркивает в статье “Эксперт” Элен Иосебашвили, руководитель практики недвижимости СберПраво, ключевой вывод Верховного суда заключается в следующем:

закон один для всех, а признание сделки недействительной не может использоваться как универсальный инструмент пересмотра невыгодных последствий.

Суд указал, что в случае признания сделки недействительной применяется общий механизм последствий недействительности сделки, а не специальные меры защиты. При этом защита добросовестного приобретателя распространяется на виндикационные иски и не применяется автоматически к спорам о последствиях недействительности сделки — эта позиция последовательно отражена в практике Верховного суда РФ.

Принципиально важно, что в деле Ларисы Долиной отсутствовали основания для признания сделки недействительной, а значит, не мог применяться и механизм двусторонней реституции. Именно этот подход позволил Верховному суду восстановить баланс интересов сторон и вернуть правовую определённость в подобные споры.

Решение уже оказало влияние на рынок: наблюдается рост исков от продавцов, пытавшихся отменить сделки. Теперь Верховный суд фактически перераспределяет бремя доказывания, указывая: при проявлении должной осмотрительности, проведении надлежащих юридических проверок и грамотной защите позиции в суде покупатель может эффективно защитить свои права.

При этом, как подчёркивает эксперт, даже столь громкое дело не означает автоматических изменений законодательства. Судебные акты Верховного суда направлены прежде всего на толкование и корректное применение действующих норм права — именно этого и не хватало рынку в условиях правовой неопределённости.