Продавец квартиры предлагает оформить договор по кадастровой стоимости. Что делать?
Вы покупаете квартиру, которую собственник получил по наследству и владеет ею менее 3–х лет. Он хочет уйти от налога, поэтому предлагает вам оформить договор по кадастровой стоимости и подписать дополнительное соглашение. Чем вы рискуете?
Почему продавец квартиры предлагает оформить договор по кадастровой стоимости
Такие случаи нередки: в договоре отражается только часть той стоимости, которую вы реально оплатили. Оставшаяся часть завуалирована в дополнительном соглашении/расписке и так далее. Таким образом продавец уходит от налогов или снижает налогооблагаемую базу.
При продаже квартиры, срок владения которой составляет менее 5 лет (для отдельных категорий — менее 3 лет), необходимо оплатить налог 13 % от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жильё было приобретено. Налог может быть и 15 % при годовом доходе более 5 миллионов рублей. Учитывая, что за последние годы рынок недвижимости значительно подорожал, сумма налога может быть весьма внушительной — отсюда желание продавца отразить в договоре кадастровую стоимость квартиры. Но чем это чревато для вас, для покупателя?
Продавец квартиры предлагает оформить договор по кадастровой стоимости. Какие риски?
В подобной ситуации в большей степени рискуете именно вы. Объясним, почему. Никто не может гарантировать покупателю абсолютную чистоту сделки, ведь оснований к оспариванию сделок предостаточно, например: правомерность договора оспорят родственники, продавца признают банкротом три года спустя, не учтены интересы ещё одного наследника имущества и др.
И если договор купли-продажи будет оспорен, то имущество неминуемо вернётся к продавцу. А вам будет возвращена только та сумма денежных средств, которая указана в договоре (реституция). Оставшуюся сумму, которая завуалирована по просьбе продавца в дополнительном соглашении/расписке/ремонте, вам никто не вернёт. Как следствие, вы потеряете деньги и не маленькие.
Не стоит забывать и о том, что занижение стоимости квартиры в договоре не позволит покупателю получить полную сумму налогового вычета, который рассчитывается на основе той цены, которая указана в договоре купли-продажи.
Ещё один важный момент: предположим, вы решили продать квартиру менее чем через 5 лет, а значит должны заплатить налог на продажу. И если сумма покупки была занижена, а продали вы квартиру по реальной цене, то разница между суммой покупки и продажи будет очень существенной, и, соответственно, затраты на налог — весьма внушительными.
Что же до «хитроумного» продавца, его тоже может ждать неприятный сюрприз. Налоговая служба проверяет корректность и достоверность стоимости имущества. И если будет установлено её занижение, то продавцу придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40 % от суммы уклонения.
Продажу имущества по заниженной стоимости также часто совершают в преддверии банкротства. Если реальная стоимость имущества была значительно занижена, то тем самым могу быть нарушены права иных кредиторов. Схему с занижением стоимости жилья налоговый и управляющий органы могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность и уже по уголовному кодексу: штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей, или в размере заработной платы, или иного дохода осуждённого за период от 1 года до 2 лет; либо принудительные работы на срок до 1 года; либо арест на срок 6 шести месяцев; либо лишение свободы на срок до 1 (198 УК РФ).
Будьте бдительны и консультируйтесь с юристом!