Регистрация и признание прав собственности на недвижимость в новых регионах

Элен Иосебашвили, руководитель практики недвижимости СберПраво, рассказала, как правильно оформлять сделку по покупке недвижимости в новых регионах РФ.

Основной закон о регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимость в ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Однако специфика новых регионов требует дополнительных норм.

Новое законодательство: принципиальные перемены

В октябре 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 07.07.2025 № 193-ФЗ «Об особенностях признания на территории Российской Федерации и действия документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающих возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение недвижимого имущества, действовавших на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и образования в составе Российской Федерации новых субъектов» — документ, который признал, что многие бумаги о праве собственности, выданные украинскими органами и нотариусами, требуют переоценки с позиции российского законодательства.

Следствие: документы, выданные украинскими госорганами после вступления новых территорий в состав РФ, больше не признаются действительными в России. Это касается документов, датированных после даты присоединения (для ЛНР и ДНР — сентябрь 2022 г., для Запорожской и Херсонской областей — октябрь 2022 г.).

Документ: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Документ: Федеральный закон от 07.07.2025 № 193-ФЗ

Кейс СберПраво: расписка — не договор

В течение года к нам обратилось несколько клиентов с одинаковой проблемой: они выполнили все условия покупки квартиры на новых территориях — передали деньги, получили расписку, но не могли зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. Давайте разберемся на конкретном примере, почему это происходит.

Реальная история

В сентябре 2022 года наш клиент «купил» квартиру в ЛНР. Вместо полноценного договора купли-продажи между сторонами была составлена обычная расписка — документ, в котором продавец подтверждал получение денег в целях продажи квартиры. Договор купли-продажи заключен не был. Право собственности не было зарегистрировано. Деньги уже переданы.

Почему это стало проблемой?

На момент, когда клиент «купил» квартиру, на территории ЛНР действовало местное законодательство (Гражданский кодекс ЛНР). Статьи 661-662 этого кодекса устанавливали правило: «Любой договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен в письменной форме и обязательно удостоверен нотариусом». Несоблюдение нотариальной формы автоматически делало договор недействительным — это не просто нарушение, а основание для того, чтобы суд признал сделку ничтожной.

Расписка о передаче денег не является договором купли-продажи. В глазах закона произошла передача денег, но право собственности так и не возникло. Клиент получил расписку, но не получил квартиру (в юридическом смысле). Когда сделка оформлена только распиской, нет никаких гарантий.

Существует риск, что продавец позже может:

• Отрицать факт продажи.
• Заявить, что деньги были предоставлены в долг, а не за квартиру.
• Продать эту же квартиру другому лицу.
• Оставить квартиру себе.

Интеграция в российское законодательство

Когда территория присоединилась к России (сентябрь 2022 г.), юридически произошло вот что: 

• Российское законодательство начало действовать на этой территории.
• Местное законодательство (ГК ЛНР) действовало в переходный период до принятия соответствующих российских норм.

Согласно Федеральному конституционному закону № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Луганской Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта — Луганской Народной Республики»:

• Российские законы действуют с момента присоединения.
• Местные законы действуют до окончания переходного периода.

Но есть нюанс: Указ Главы ЛНР от 27 декабря 2022 года «Об особенностях регулирования имущественных отношений и отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Луганской Народной Республики» продлил требование нотариального удостоверения до 1 января 2024 года для всех сделок с недвижимостью. После 1 января 2024 года сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению только в случаях, предусмотренных федеральными законами России. 

Суды уже начали рассматривать такие дела. Определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.07.2025 № 88-17386/2025 и от 25.09.2025 по делу № 88-19036/2025 подтверждают позицию: при отсутствии надлежащей формы договора право собственности не может быть зарегистрировано.

Это означает, что клиент, который полагался на расписку, берет на себя существенные риски. Согласно судебной практике, сделка не совершена, право собственности в данном случае не возникло. 

Документ: Федеральный конституционный закон от 04.10.2022 № 6-ФКЗ
Документ: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.07.2025 № 88-17386/2025

Осложняющие факторы

В нашем кейсе была еще одна сложность: текущий собственник квартиры — гражданин иностранного государства. Это означает, что для совершения любой сделки с ним необходимо соблюдать специальный порядок:

• Расчеты могут производиться только на специальные счета типа «С» (санкционный контроль).
• Необходимо убедиться, что лицо не попадает под санкции.

Это добавляет еще один уровень сложности к уже запутанной ситуации.

Какие шаги юристов СберПраво помогли разрешить ситуацию клиента:

• Правовая оценка ситуации клиента.
• Анализ законодательства и судебной практики — разобрать, какие законы действовали на момент сделки и какие действуют сейчас.
• Анализ санкционных ограничений и порядка работы со счетами типа «С».
• Поиск решения — найти законный способ, который сработает именно в этой ситуации.

В данном случае юристам СберПраво удалось решить проблему в пользу клиента путем проведения переговоров с текущим собственником.

Каждый случай уникален, но один вывод остается неизменным: проблемы на новых территориях решаются только с помощью юриста, который понимает специфику переходного периода, санкционные ограничения и особенности российского законодательства.

Подробности в материале «Новое Медиа»: https://novoe.media/works/elen-iosebashvili-o-poryadke-registratsii-i-priznanii-prav-sobstvennosti-na-nedvizhimost-na-novykh-r/