25.01.2024

Как получить налоговый вычет за покупку квартиры

В нашей стране действует система налоговых вычетов, позволяющая вернуть часть средств, уплаченных в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке недвижимости.

В этой статье пойдет речь о том, как получить налоговый вычет за квартиру, какие бывают виды налоговых вычетов, какие требования предъявляет законодательство и на какую сумму можно рассчитывать.

Основные аспекты налогового вычета

Право на получение налогового вычета при покупке недвижимости является важной частью налоговой политики Российской Федерации и регулируется статьей 220 Налогового кодекса РФ. Этот закон предоставляет гражданам возможность вернуть часть средств, уплаченных в виде налога на доходы физических лиц, при условии приобретения жилой недвижимости или снизить сумму налога, подлежащую уплате при продаже квартиры.

Налоговый вычет при приобретении квартиры

Не все граждане могут рассчитывать на имущественный вычет. Для этого должны выполняться два условия:

приобретение недвижимости с использованием собственных средств;
заявитель должен платить НДФЛ лично или через налоговых агентов.

Для целей получения налогового вычета при приобретении недвижимости учитываются доходы от трудовой деятельности, сдачи имущества в аренду, продажи имущества, а также от иных источников дохода.

В отношении жилья Налоговый Кодекс выставляет определенные требования:

в технической документации должен стоять статус «жилое»;
объект находится на территории России.

Индивидуальные предприниматели, выбравшие общую систему налогообложения, также вправе претендовать на получение вычета.

Самозанятые граждане могут вернуть НДФЛ из бюджета, если помимо предпринимательской деятельности, облагаемой налогом на профессиональный доход, они работают по трудовому договору. В этом случае работодатель удерживает налог на доходы физических лиц с заработной платы в общем порядке.

С экономической точки зрения, возврат налога — это уменьшение налогооблагаемой базы по НДФЛ.

Размер налогового вычета на покупку жилья составляет 2 млн рублей. На эту сумму уменьшается налогооблагаемая база.

Так как размер налога на доходы физических лиц составляет 13 % от налоговой базы, при получении налогового вычета можно вернуть из бюджета до 260 тыс. руб. (2 млн * 13%).

Пример: Слесарь Барышников М.В. получает зарплату 50 тыс. руб. в месяц. Его годовой доход – 12 * 50 000 = 600 000 руб. Если он приобрел жилое помещение по цене 600 тыс. руб. и подал документы на вычет, то налогооблагаемая база Барышникова М.В. будет равна нулю, и он будет иметь право на возмещение из бюджета 78 000 руб. (600 000 * 13%).

Важно обратить внимание, что налоговый вычет на приобретение жилья предоставляется один раз, но может быть применен в отношении нескольких объектов недвижимости.

При приобретении жилья в совместную собственность собственники могут вернуть до 260 тыс. рублей, не считая положенный вычет по ипотечным кредитам, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Помимо налогового вычета, предоставляемого при покупке жилья, граждане вправе получить налоговый вычет при его продаже. Таким образом, продав старую квартиру и приобретя новую, можно получить сразу два вычета.

Как и любой другой доход, доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке13%.

Однако в отдельных случаях доход от продажи недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ:

если недвижимость находилась в собственности более 5 лет;
в отдельных случаях, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет;
если продавец воспитывает двух и более детей (не достигших совершеннолетия или в возрасте до 24 лет, обучающихся очно);
новый жилой объект приобретен в год продажи единственного жилья или до последнего дня апреля следующего года;
если соблюдаются некоторые иные требования.

Если у продавца отсутствуют основания освобождения от уплаты НДФЛ по вышеназванным основаниям, он вправе применить универсальный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Как это делается?

Пример: Емельянов М.А. продал квартиру за 1,5 млн рублей. Он владел ей 2 года. При исчислении налога от проданной квартиры он применяет универсальный вычет (1,5 млн. – 1 млн.). Налоговая база составляет 500 тыс. руб. Сумма налога, подлежащая уплате Емельяновым М.А. составит 65 000 руб.

Другой вариант использования универсального налогового вычета при продаже недвижимости - уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных при приобретении продаваемой квартиры. В этом случае необходимо предоставить документы, подтверждающие несение соответствующих расходов. Каждый налогоплательщик вправе самостоятельно выбрать выгодный для него вариант.

Пример: Емельянов М.А. продал квартиру за 1,5 млн рублей. Эту квартиру он приобрел год назад по договору купли-продажи за 1,2 млн. рублей. В этом случае, при использовании налогового вычета налогооблагаемая база будет равна 300 000 рублей (1,5 млн. руб. -1,2 млн. руб.), а сумма налога, подлежащая уплате, составит 39 000 руб.

Из этих примеров видно, что второй способ получения налогового вычета будет более выгодным при соблюдении двух условий:

Наличие доказательств несения расходов на приобретение продаваемой недвижимости на сумму более 1 000 000 руб.;
Продажа недвижимости за сумму более 1 000 000 руб.;

Необходимо отметить, что в настоящий момент регистрирующие органы обязаны предоставлять в налоговую службу сведения о сделках с недвижимостью. Если гражданин не задекларирует полученный доход и не заявит об использовании налоговых вычетов самостоятельно, налоговый орган исчислит налоги и предъявит требование об их уплате в одностороннем порядке. Поэтому крайне важно своевременно и правильно заявлять о применении налогового вычета при продаже недвижимости.

Как мы видим, вычеты при продаже и покупке существенно отличаются по своим условиям использования.

Налоговый вычет на сумму уплаченных процентов по ипотеке

Помимо вычетов, предоставляемых непосредственно при покупке или продаже недвижимости, граждане также вправе получить вычет в размере суммы процентов, уплаченных по договору ипотеки.

При расчете суммы возврата налога при покупке квартиры в ипотеку нужно учитывать, что по процентам за пользование заемными средствами предоставляется дополнительный налоговый вычет, который рассчитывается отдельно от стоимости жилья.

Максимальная налогооблагаемая база, с которой можно заявить имущественный налоговый вычет составляет 3 000 000 руб. С данной суммы можно получить 13 %, что составляет 390 тыс. руб. Для получения налогового вычета в максимальном размере, сумма непосредственно уплаченных процентов должна составлять не менее 3 000 000 руб.

Следует отметить, что имущественный налоговый вычет в размере суммы процентов, уплаченных по договору ипотеки можно воспользоваться только по одному жилому объекту недвижимости.

Примеры расчета суммы НДФЛ к возврату

Самый простой вариант расчета вычета, когда стоимость жилья равна сумме предусмотренной законодательно льготе.

Пример: Краснова Т.Н. приобрела квартиру стоимостью 2 млн рублей. Она официально трудоустроена. Краснова Т.Н. сможет вернуть из бюджета 260 тыс. рублей или получить вычет у работодателя и не платить НДФЛ до полного погашения суммы вычета.

Если ее зарплата составляет 60 тыс. руб., а годовой доход в этом случае будет равен 720 тыс. руб. (60 000 руб.* 12 мес.), Краснова Т.Н. может быть освобождена от обязанности уплатить за год 93,6 тыс. руб. (720 000 руб.* 13%). Если ее зарплата не изменится в следующем году, то она сможет вернуть такую же сумму. При стабильной зарплате Краснова Т.Н. сможет в течение 2 лет не уплачивать налог на доходы физических лиц. За третий год Краснова Т.Н. будет освобождена от обязанности по уплате НДФЛ на сумму 72,8 тыс. руб.

Бывают ситуации, когда квартиру в ипотеку приобретает многодетная мама, которая имеет право на вычеты на детей.

Пример: Секретарь Макеева М.Н. воспитывает троих несовершеннолетних детей. Ее зарплата составляет 20 тыс. в месяц. Она написала заявления на вычет на детей и на имущественный вычет при покупке жилья. Суммарно вычеты на детей составляют 5 800 руб. (1 400 на первого и второго ребенка и 3 000 - на третьего. Стоимость приобретенного жилья составила 2,5 млн. руб. Согласно законодательству, она может уменьшить налоговую базу на 2 млн. руб.

Если годовой доход Макеевой составит 240 тыс. руб. (20 000 руб. * 12 мес.), а сумма налогового вычета на детей – 69,6 тыс. руб. (5 800 руб.* 12 мес.), то налогооблагаемая база для получения имущественного вычета составит 170,4 тыс. руб.

После применения вычетов в течении одного года у Макеевой М.Н. останется право не уплачивать НДФЛ с суммы 2 000 000 – 170 400 = 1 827 600 руб.

При приобретении недорогого жилья остаток налоговой преференции можно перенести на следующий объект.

Пример: Севастьянов М.М. приобрел комнату в общежитии за 500 тыс. рублей, а затем взял ипотеку и купил квартиру за 3 млн рублей.

Севастьянов вправе снизить налогооблагаемую базу налога на доходы физических лиц после приобретения комнаты на 500 000 рублей, после приобретения квартиры на 1 500 000 рублей, а также получить имущественный налоговый вычет на сумму процентов, уплаченных по кредитному договору на сумму до 3 000 000 рублей.

Способы получения налогового вычета

Действующим законодательством предусмотрены два способа получения налогового вычета:

- Возврат ранее уплаченных сумм налога самостоятельно или налоговым агентом через налоговые органы;

- Освобождение от уплаты НДФЛ на сумму предоставленного вычета, которое может оформляться через работодателя;

Перечень необходимых документов:

Для получения налогового вычета при покупке квартиры необходимо собрать и предоставить документы по перечню, установленному налоговым законодательством:

Заявление или налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Бланк заполняется вручную или на компьютере с использованием специализированного программного обеспечения или в личном кабинете налогоплательщиков на сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации.
Справка о доходах по форме 2-НФДЛ. Справку можно получить у работодателя или в иной организации, осуществляющей выплаты гражданину. Также сведения об уплаченных налогах можно получить в личном кабинете налогоплательщика.
Выписка из ЕГРН. Она свидетельствует о получении права собственности на объект недвижимости.
Документы, свидетельствующие о приобретении жилья. В зависимости от формы приобретения это может быть Договор долевого участия, договор купли-продажи, договор уступки прав требования или иной договор
Акт сдачи-приема жилого помещения требуется при приобретении жилья по договору долевого участия.
Платежное поручение, расписка о передаче денежных средств или иной документ, свидетельствующий об исполнении обязанности по передаче денежных средств продавцу.

Дополнительно могут предоставляться брачный договор, иные документы, в зависимости от ситуации.

Инструкция для получения имущественного налогового вычета через ФНС

Имущественные налоговые вычеты по НДФЛ носят заявительный характер и предоставляются по результатам рассмотрения налоговой декларации 3-НДФЛ.

Подача декларации может осуществляться в электронном виде через официальный сайт Федеральной налоговой службы или путем личной подачи в территориальной инспекции ФНС.

Подача декларации в электронном виде возможна через личный кабинет налогоплательщика-физического лица.

Доступ к личному кабинету возможен с использованием данных, полученных при личном посещении налоговой инспекции, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи или при авторизации через подтвержденную учетную запись Госуслуг.

В отношении формы предоставления 3-НДФЛ налогоплательщику предоставляется право выбора: бумажный вариант, электронная декларация.

Как получить вычет через работодателя

Работающий гражданин вправе обратиться к своему работодателю с заявлением о предоставлении налогового вычета.

Если в случае с получением налогового вычета налогоплательщику единоразово возвращаются ранее уже уплаченные налогоплательщиком лично или через налогового агента денежные средства, то в случае с получением налогового вычета через работодателя гражданин будет освобожден от обязанности уплачивать НДФЛ со своих источников дохода до момента его полного исчерпания.

Даже в этом случае работнику может потребоваться получить подтверждение получения вычета в личном кабинете налогоплательщика для последующего предоставления работодателю.

Сроки и порядок подачи документов

Получение налогового вычета – это право, а не обязанность налогоплательщика, поэтому законодательство не устанавливает жестких сроков для подачи заявления о предоставлении налогового вычета работодателю или в налоговый орган. Но вычет можно получить только на следующий год после покупки недвижимости. Например, нельзя подать декларацию в 2023 году, если в этом же календарном году приобретена квартира.

Особо нужно выделить ситуацию, когда покупатель недвижимости потерял статус плательщика НДФЛ.

Пример: Севастьянов М.М. купил квартиру в 2018 году. Он был наемным работником, и работодатель рассчитывал и уплачивал за него НДФЛ. В 2022 году он получил статус самозанятого, уволился с основной работы и стал уплачивать НПД. В 2024 году он может декларировать право на возврат НДФЛ только за 2021 год. В 2022-2023 годах у него не было доходов, облагаемых НДФЛ, поэтому на возврат налога за эти годы он претендовать не может.

Это не говорит о том, что он не вправе воспользоваться налоговым вычетом. Если в дальнейшем он получит статус ИП и будет работать на основной системе налогообложения или официально трудоустроится, то вернет деньги из бюджета вне зависимости от времени приобретения жилья.

Упрощенный налоговый вычет

Положение о возможности использования упрощенного порядка возврата налога вышло в 2021 году. Роль покупателя недвижимости – пассивная. Он должен отслеживать момент поступление документов от банков в налоговый орган путем прочтения уведомлений.

Для возможности применения упрощенного предусмотрена регистрация на портале Госуслуг и на сайте ФНС. Налогоплательщику придут сообщения о поступившей информации от кредитной организации. Если этого не произойдет, покупателю недвижимости придется подать декларацию.

Не все банки подключены к системе межведомственного обмена информацией с ФНС, поэтому роль заинтересованного лица состоит в контроле за информацией.

Специфические ситуации получения вычета

Жизнь сложнее скупых строк закона. Бывают ситуации, когда трудно разобраться в тонкостях налогообложения. Квартира куплена для проживания ребенка, когда он станет взрослым, и оформлена на его имя. Расходы на приобретения оплачены родителями. Можно ли рассчитывать на возврат НДФЛ? Ответ: да.

Объяснение таково: несовершеннолетний не получает доход, поэтому изначально понятно, что покупку осуществили родители.

Для пенсионеров предусмотрены особые привилегии. Они вправе оформить возврат 13% с расходов на приобретении жилья за 4 года, несмотря на то, что с пенсии не удерживается НДФЛ. Вычет положен за год, когда было приобретено жилье, и за три предыдущих.

Вычет за ремонт квартиры

Законодательство вводит ограничение по размеру имущественного вычета. Предельный размер - 2 млн рублей один раз за всю жизнь (не считая ипотечных расходов). Часть этих средств налогоплательщик вправе потратить на ремонт. Но для этого существуют ограничения.

Требования к квартире:

приобретена в новостройке;
в документах на приобретение указано, что объект продается без отделки.

Для получения вычета собираются документы, подтверждающие расходы. На вторичное жилье указанный налоговый вычет не распространяется.

Причины отказа в получении налогового вычета и как с этим бороться

Отказ налогового органа в предоставлении налогового вычета должен быть обоснован. Причины:

налогоплательщик ранее использовал право;
вместе с декларацией представлены недостоверные или неправильно оформленные документы;
покупатель недвижимости не является резидентом России;
предоставлен не весь пакет необходимых бумаг;
жилье приобретено не за счет собственных средств;
покупатель недвижимости – не является плательщиком НДФЛ.

Если налоговый орган незаконно отказал в возврате НДФЛ, следует обратиться в вышестоящий орган или в суд.

Часто задаваемые вопросы:

Какой максимальный вычет при покупке жилья?

Два миллиона рублей. Если стоимость позволяет, то вычет получат оба супруга, что удвоит сумму

Сколько раз можно получать налоговый вычет при покупке квартиры?

Количество обращений за вычетом не ограничено. Важно, чтобы общая сумма не превышала 2 млн на одного человека.

За какой период можно вернуть налог?

За три последних года. Для пенсионеров предусмотрены иные правила. В расчет берется год приобретения жилья и три предшествующих событию.

Как узнать положен ли вам вычет?

Для этого необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства. Сделать это можно, лично придя в ИФНС или зарегистрировавшись на сайте ФНС. В личном кабинете предусмотрен «Каталог обращений». В нем можно «Запросить справку» о возможности использования преференции.

В каких случаях не применяется налоговый вычет по покупке жилья?

Налоговики откажут в вычете, если собственником приобретенной недвижимости был близкий родственник, если покупатель неплательщик НДФЛ. Также не приходится рассчитывать на возврат налога, если квартира приобретена за счет средств материнского капитала или с использованием военной ипотеки.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов?

Вопрос о налоговом вычете при покупке апартаментов является достаточно специфическим. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, налоговый вычет предоставляется при покупке объектов жилой недвижимости. Традиционно апартаменты классифицируются как нежилая недвижимость, поскольку они часто располагаются на землях коммерческого назначения и не соответствуют всем нормам, предъявляемым к жилым помещениям. В связи с этим, как правило, при покупке апартаментов налоговый вычет не предоставляется.

В заключение статьи можно отметить, что вычет за покупку квартиры является значительной поддержкой со стороны государства для граждан. Эта налоговая льгота не только облегчает финансовую нагрузку при покупке квартиры, но и стимулирует рынок недвижимости, способствуя улучшению жилищных условий граждан.

Важно помнить, что для успешного получения средств необходимо внимательно изучить соответствующие законодательные нормы и требования, а также правильно оформить все необходимые документы. Несмотря на кажущуюся сложность процесса, затраченные усилия окупаются возможностью вернуть значительную сумму уплаченных налогов.

Мы надеемся, что представленная информация окажется полезной для всех, кто рассматривает возможность покупки жилья и желает максимально эффективно использовать предоставляемые государством налоговые льготы. Помните, что при возникновении сложностей или вопросов всегда можно обратиться за консультацией к профессиональным налоговым консультантам или юристам.