Застройщик просрочил дату сдачи квартиры. Какие у меня права?
Вы заключили договор долевого участия (ДДУ) и с нетерпением ждёте ключи от новой квартиры. Но застройщик не сдаёт дом в срок. Что делать? Где жить? Сегодня поговорим о том, какие у вас есть права при нарушении застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.
С какого момента отсчитывается просрочка?
Для начала неплохо бы удостовериться, что просрочка есть. Открываем договор и ищем срок передачи объекта ДОЛЬЩИКУ. Не путать со сроком сдачи объекта по окончанию всех работ для получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Сроки могут быть обозначены датой или кварталом какого-то года. Первым днём просрочки будет считаться день, следующий за датой, указанной в договоре (статья 192 ГК РФ).
Если застройщик переносит/продлевает сроки, он обязан известить об этом своих дольщиков официальным письменным уведомлением не позднее чем за 2 месяца. Перенос срока оформляется дополнительным соглашением (ДС), где указывается новая дата передачи объекта. Помните: заключение дополнительного соглашения — это право, а не обязанность дольщика. И если вы его подписали, то просрочка возникает уже в случае нарушения новой, установленной в ДС, даты.
Как посчитать размер неустойки, если объект сдан не в срок?
Для расчёта нужна стоимость объекта, указанная в ДДУ (даже в случае, если объект перешёл по уступке права требования). Порядок расчёта неустойки выглядит так:
полная стоимость объекта по договору * 1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ)
Срок исковой давности при обращении в суд в случае просрочки передачи объекта дольщику
Срок исковой давности по неустойке или процентам составляет 3 года и исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу за каждый день просрочки (пункт 25 Постановление Пленума ВС от 29.09.2015 № 43).
Пример: объект должны были передать 01.01.2014 года, а фактически передали 01.01.2016 года. Если дольщик обращается с иском 30.01.2017 года, то срок давности по периоду просрочки с 02.01.2014 по 29.01.2014 уже истёк. Если застройщик заявит о сроке исковой давности, то суд откажет во взыскании неустойки по такому периоду.
Обратите внимание: в соответствии с законом о защите прав потребителей вы не обязаны до обращения в суд направлять претензию застройщику. И если ваш договор содержит пункт о возложении на вас обязанности по обязательному досудебному урегулированию спора — это нарушение ваших прав как потребителя. Такой пункт противоречит требованиям закона (пункт 23 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
Но есть нюанс. Тот же закон «О защите прав потребителей» предусматривает штраф в размере 50 % от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя, если требования потребителя о взыскании штрафа не были удовлетворены в добровольном порядке (пункт 6 статьи 13 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Вместе с основным требованием о взыскании неустойки дольщик при обращении в суд имеет право получить компенсацию морального ущерба и расходов на услуги юриста.
Если вы приобрели квартиру в новостройке в городе N, в котором не зарегистрированы и не имеете жилья, но при этом у вас есть необходимость жить именно в этом городе — закон позволяет взыскать расходы и на аренду жилья. Конечно, в таком случае понадобятся договор и документы, подтверждающие факт и оплату найма (пункт 23 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
Ограничения на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта дольщику
Если вы намерены обратиться в суд за неустойкой, обратите внимание на следующие ограничения:
- неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ПП РФ от 02.04.2020 года № 423);
- неустойка за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка РФ, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5 % (ПП РФ от 17.05.2022 года № 890 «О внесении изменений в ПП РФ от 26 марта 2022 № 479»);
- неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 (пункт 1 ПП РФ от 26.03.2022 года № 479).