20.06.2023

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости вызывает множество неоднозначных вопросов у граждан, планирующих продавать или приобретать недвижимость (квартиры, земельные участки) в собственность, заключать договоры аренды с недвижимым имуществом. Важно разобраться в самой сути кадастровой стоимости, зачем она нужна, в каких случаях можно сказать, что она завышена или занижена, какой порядок ее оспаривания и уже с этим пониманием попробовать ее оспорить. Разобраться в вопросе и расставить по местам порядок действий поможем в настоящей статье.

Что такое кадастровая стоимость

Легальное определение гласит, что это полученный на конкретную дату итог оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов (в том числе физические свойства, технические и эксплуатационные характеристики) в соответствии с Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Простыми же словами это стоимость недвижимости, которая установлена государством в соответствии с правилами оценки, также установленными государством. По механизму оценки она устанавливается в том числе и на основании рыночной и в целом предполагается, что она должна быть максимально к ней приближена. Однако, на рыночную стоимость влияет множество иных факторов, в связи с чем она чаще всего отличается от кадастровой и ввиду разного механизма оценки с ней фактически не связана по механизму определения.

При этом, объектов, относящихся к недвижимому имуществу, слишком много, чтобы государство могло индивидуально оценить каждый объект, в связи с чем чаще всего используются так называемые массовые методы оценки, что и приводит к разнице между рыночной и кадастровой стоимостью, ведь при продаже покупатель будет учитывать все факторы, которые влияют на ценность недвижимости, район, транспортная доступность, экологическая ситуация, этаж, а возможно, и соседи.

Именно на такой случай законом предусмотрена специальная возможность, когда кадастровая стоимость может быть изменена, в том числе по заявлению лица может быть установлена в размере рыночной, если она затрагивает права или обязанности такого лица.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Для определения налоговой базы используется именно кадастровая стоимость, поэтому так важно, чтобы она не была завышенной, ведь это будет влечь за собой переплаты по налогам, которые не будет возможности вернуть.
Государственная пошлина, которая будет уплачиваться нотариусу, также будет рассчитана, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
В случае обращения в суд цена иска будет считаться на основании кадастровой стоимости, когда предметом спора является эта недвижимость.
Также если планируется сдавать, брать в аренду или приобретать государственную (муниципальную) недвижимость, в том числе земельный участок.
Банк потребует такую информацию, чтобы оценить залоговую стоимость недвижимости, а также отчет об оценке, когда недвижимость будет передаваться в залог, например, при ипотеке.

Как понять, что стоимость завышена

Понять, что стоимость завышена можно только сравнив ее с какими-то другими цифрами. То есть после того, как вы узнаете из Выписки из ЕГРН кадастровую стоимость своей недвижимости, ее будет необходимо сравнить с рыночной на схожие объекты недвижимости.

Это можно сделать своими силами, изучив объявления о продаже похожих по параметрам объектов недвижимости (по расположению, площади, ремонту или состоянию и т.д.). Далее вы можете сложить стоимости таких объектов и с помощью среднеарифметического числа узнать примерную среднюю стоимость схожих объектов недвижимости.

А можно обратиться к профессионалу – оценщику недвижимости. Оказание такой услуги будет платным и цена будет зависеть от региона, характеристик объекта и иных сопутствующих услуг.

Поскольку услуги оценщика платные и достаточно дорогие, имеет смысл сначала оценить ситуацию самостоятельно. Если вы придете к выводу о несоответствии кадастровой стоимости рыночной, а также поймете, что это влияет на ваши права и обязанности, то уже можно обращаться к оценщику, ведь отчет об оценке пригодится при подаче заявления. Однако, мы все же рекомендуем воспользоваться услугами юриста, если с ценой предварительно разобраться можно самостоятельно, то не пропустить сроки подачи заявления, определить процедуру и порядок обжалования кадастровой стоимости может быть затруднительно при отсутствии соответствующего опыта

Что влияет на кадастровую стоимость недвижимости

На кадастровую стоимость влияют такие факторы как:

Местоположение объекта недвижимости, в том числе удаленность от центра, инфраструктура, назначение объекта, вид разрешенного использования для земельных участков;
Площадь – чем больше объект, тем он дороже;
Год постройки и материалы (для зданий, строений, сооружений, помещений);
Состояние недвижимости (аварийность, ветхость);
Реконструкции объекта;
Наличие построек на земельных участках (для земельных участков).

Процедура снижения кадастровой стоимости по новому закону

В 2017 году в России вступил в действие Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», новым его назвать уже трудно, однако, вопросы по нему все еще возникают, а изменения были внесены уже пять раз. В том числе, Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ была введена статья 22.1, она предоставила возможность установить кадастровую стоимость в размере рыночной без обращения в суд, напрямую бюджетным учреждением, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности заявителя.

Важно отметить, что в конце 2022 года Федеральным законом от 19.12.2022 № 546-ФЗ был продлен переходный период для принятия субъектами решений о новом порядке и образовании комиссий на три года.

Где можно оспорить кадастровую стоимость

Есть несколько стратегий для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Если в графе кадастровая стоимость стоит цифра, которая является ошибкой, то есть существует понимание, что дело не в неправильном определении стоимости как таковом, а именно в ошибке – в программах для расчета кадастровой стоимости должны быть поставлены верные значения. В таком случае закон предусматривает более простой и быстрый способ оспаривания кадастровой стоимости – направить заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в ГБУ напрямую, через МФЦ или через региональный сайт госуслуг.
Действующим законодательством, а именно, ФЗ № 269-ФЗ до 01.01.2026, предусмотрели переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона «О государственной кадастровой оценке», которые в свою очередь представляют собой старый и новый порядки оспаривания кадастровой стоимости. Ранее такой период был установлен до 01.01.2023, но в конце 2022 года его продлили.

По так называемому старому порядку обжаловать кадастровую стоимость можно сразу в суд, но по новому порядку будет обязателен досудебный порядок обжалования кадастровой стоимости в ГБУ. Решение ГБУ, если оно не устроит, уже можно будет обжаловать в суд.

Необходимо обратить внимание на то, что часть регионов уже работает по новому порядку с даты принятия ими соответствующих решений. И руководствоваться необходимо именно этим фактом для определения органа, в который необходимо подавать документы.

Как пересмотреть кадастровую стоимость

Для корректировки кадастровой стоимости необходимо последовательно выполнить несколько следующих шагов.

Определите основания для оспаривания суммы

Пересмотреть кадастровую стоимость просто так нельзя, необходимо, чтобы были основания для ее изменения как в большую, так и в меньшую сторону. По своей сути, исходя из имеющихся процедур, можно выделить такие основания:

- была допущена ошибка, то есть было несоответствие методике определения кадастровой стоимости, описка или опечатка;

- нужно установить в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, когда вышло так, что массовый метод оценки привел к завышению или занижению кадастровой стоимости;

- если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности заинтересованных лиц. Это в большей степени относится к старому порядку, так как там формально речь может идти не только об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Определите рыночную стоимость

Если речь идет об ошибке при расчете кадастровой стоимости, то получать отчет об оценке не нужно, достаточно просто определить и подтвердить недостоверность сведений об объекте недвижимости.

Если планируется установить кадастровую стоимость в размере рыночной, то уже потребуется подтвержденная оценка рыночной стоимости.

Для этого необходимо обратиться к профессиональному оценщику за подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Соберите документы

Чтобы исправить ошибку нужно составить заявление с указанием на содержание ошибок и по своему усмотрению приложить дополнительные документы в подтверждение обстоятельств, на которые имеются ссылки в заявлении. Потребовать других документов по закону не могут.

При пересмотре кадастровой стоимости по новому порядку, когда субъект, в котором находится недвижимость, уже принял решение о переходе на него, нужно собрать следующие документы:

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа;

При этом такой отчет должен содержать Выписку из ЕГРН, в которой будут указаны права на недвижимость, их ограничения, все обременения, такие как аренда, сервитуты, резервирование земель, аресты.

Если подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости по старому порядку, когда субъект еще не принял решение о переходе на новый порядок, а 01.01.2026 еще не наступило, то понадобятся также:

- выписка из ЕГРН;

- правоустанавливающий документ на объект недвижимости. В отношении недвижимости это чаще всего договор купли-продажи, но может быть и иное основание, например, договор дарения, приватизация, соглашение о разделе имущества между супругами и иные;

- отчет об оценке на бумажном носителе и в форме электронного документа;

- дополнительно могут потребовать документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости для исправления недостоверных сведений;

- можно приложить иные документы, которые заявитель считает необходимыми.

Если документов будет не хватать, то заявление о пересмотре кадастровой стоимости не примут.

Впоследствии решения принятые по данным заявлениям можно обжаловать в суде. Важно обратить внимание, что, если в субъекте еще не принято решение о переходе на новый порядок оспаривания кадастровой стоимости, можно обратиться в суд напрямую, без обращения в комиссию.

Заполните заявление

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается по Форме, установленной Приказом Росреестра от 06.08.2020 г. N П/0286.

Дождитесь решения комиссии

Все заявления рассматриваются бюджетными учреждениями в пределах 30 календарных дней.

По результатам рассмотрения бюджетное учреждение может удовлетворить требования и внести изменения в кадастровую стоимость или отказать в удовлетворении требований.

Обратитесь в суд c иском

Возможны две ситуации, требующие обращения в суд. Первая, если субъект, в котором находится недвижимость, еще не принял решение о переходе на новый порядок, то есть не принял соответствующее решение до 01.01.2026, в нем не действует необходимая комиссия, то можно обратиться напрямую в суд без предварительного оспаривания кадастровой стоимости в комиссии. Для этого понадобится также собрать все документы, в том числе составить исковое заявление и приложить к нему соответствующие документы, по сути те же, что нужно было бы приложить к заявлению в комиссию, а также квитанцию об уплате госпошлины за подачу иска.

Если же вы уже обращались в комиссию, но ее решение не утроило, и вы считаете его неправомерным, то такое решение или отказ в рассмотрении заявления можно оспорить в суде.

Для этого потребуются те же документы, а также в случаях, установленных федеральным законом, документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то есть само решение комиссии или документ, подтверждающий отказ комиссии принять заявление к рассмотрению.

Дождитесь судебного решения

Суд должен рассмотреть дело в течение 2 месяцев, с возможностью продления срока рассмотрения не более чем на месяц, то есть в совокупности не более, чем 3 месяца.

По результатам рассмотрения спора суд вынесет решение об удовлетворении требований или об отказе в их удовлетворении. Такое решение тоже может быть оспорено в порядке апелляции или кассации по правилам и при наличии оснований, предусмотренных процессуальным законодательством (КАС РФ).

Какие есть сложности и почему лучше обратиться к юристу

Законодательство в рассматриваемой сфере меняется достаточно стремительно. Если посмотреть на имеющуюся в интернете информацию по тем же вопросам, что рассмотрены в настоящей статье, можно увидеть, что данные значительно отличаются. Начиная со сроков, заканчивая документами. При более внимательном изучении можно увидеть, что все статьи были просто написаны в разное время. Это связано именно с изменениями в законодательстве, поэтому инструкции, выпущенные даже с разрывом в несколько месяцев, могут содержать устаревшие данные.

Даже читая данную статью спустя продолжительное время, есть риск натолкнуться на устаревшие данные, актуальность которых тяжело проверить без специальных знаний.

Поскольку Росреестр требовательная структура, которая может быстро отказывать в удовлетворении заявлений даже по формальным основаниям, лучше привлечь специалиста, который определить точный и актуальный порядок действий, который подойдет под конкретную ситуацию, поможет составить необходимые заявления, собрать требующиеся документы, не пропустить установленные законом сроки на подачу каждого вида заявления, а также при необходимости выбрать подходящего оценщика, с оптимальной стоимостью услуг и подходящей результативностью.