12.07.2023

Как делится квартира в ипотеку при разводе

Если сохранить брак невозможно, допустимо оформление развода. Однако процесс связан с целым комплексом нюансов, которые необходимо принять во внимание. В частности, предстоит разобраться, как делится квартира, находящаяся в ипотеке, при разводе. Это довольно сложный процесс, требующий учета целого комплекса нюансов. Их соблюдение защитит супругов от сложностей и позволит грамотно прекратить все виды правоотношений между собой, сохранив право на имущество.

Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон

Чтобы понять, как делить совместную ипотеку при разводе, необходимо обратиться к положениям действующего законодательства. Во внимание нужно принять ст. 34 СК РФ. В ней сказано, что, по общему правилу, все имущество, которое супруги приобрели в период брака, считается совместно нажитым. Причем общим признается не только квартира и транспортные средства, но и мебель, животные. Долги также являются совместными.

Квартира, на которую еще не выплачена ипотека, считается совместной собственностью. Долг тоже признают общим. Правило не меняется, даже если кредит оформлен только на 1 супруга. Погашать долг должны оба.

Вопрос раздела имущества регламентирует ст. 39 СК РФ. Нормативно-правовой акт фиксирует, что разделу подлежит вся совместная собственность, даже если она была приобретена в ипотеку. Доли супругов будут равными. Исключение составляют случаи, когда выполнено оформление брачного договора. В этой ситуации супруги сами определяют судьбу собственности. Она может перейти только 1 из них. Дополнительно допустимо изменение размера долей.

Раздел имущества происходит через суд. Супруги могут подготовить добровольное соглашение о разделе общего имущества супругов. Если его оформление невозможно, суд сам распределит собственность. В теории он может разделить ее, отступив от принципа равенства. Подобное возможно в интересах детей или в случае, когда один из супругов расходовал совместную собственность и не имел дохода по неуважительной причине. Однако на практике рассматриваемое правило применяют крайне редко. В большинстве случаев выполняется раздел собственности поровну.

Раздел общих долгов выполняется пропорционально величине полученного имущества. Так, если человеку отошло 2/3 от собственности, он будет обязан погасить аналогичное количество общих долгов.

1 сентября 2022 года в силу вступили изменения в закон. Теперь, если один из супругов продал имущество без согласия второго по невыгодной цене, и суд сделку не отменил, муж или жена сможет претендовать на увеличение размера доли (ст. 39 Семейного кодекса РФ). Однако пока судебная практика по этому вопросу отсутствует.

Банк также играет определенную роль в процессе раздела ипотечной недвижимости. Он заинтересован в том, чтобы денежные средства были возвращены. Компания смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на их семейное положение. Если клиент в браке, это рассматривается, как положительный фактор. Считается, что такие люди чаще гасят кредиты и не допускают просрочки. Супруг при этом выступает созаемщиком. Если основной получатель средств не сможет погасить кредит, привлекут второе лицо.

Если супруги разводятся, для компании это не выгодно. Она будет пытаться до последнего избежать этого и стремиться, чтобы ипотека после развода продолжала закрываться на прежних условиях. Однако иногда заявки на раздел все же одобряются.

Какие бывают способы раздела ипотечной квартиры при разводе

Раздел действующей ипотеки при разводе возможен, если банк дал согласие на выполнение процедуры. Суд не может обязать финансовую организацию расторгнуть сделку, если все условия заключения соглашения соблюдены, и договор составлен с соблюдением всех правил. По этой причине банк принимает непосредственное участие в разбирательстве и принимает решение о дальнейшей судьбе долга.

Распределение долга и недвижимости поровну

В соответствии с положениями ст. 36 СК РФ, вся недвижимость по умолчанию делится поровну. Когда речь идет об ипотеке, может быть применено аналогичное правило. В этом случае остаток долга делят между супругами поровну. Каждый должен погасить оставшуюся часть. Затем выполняется распределение права собственности на недвижимость.

Банк одобряет подобные сделки не всегда. Он тщательно проверяет лицо, которое хочет выступать в качестве нового заемщика. Оно должно удовлетворять установленным требованиям, иметь достаточный уровень дохода и положительную кредитную историю. Обязательно проводится проверка платежеспособности. Фактически покупателя, на которого будет переоформлена ипотека, проверяют так же, как и первичного получателя средств. Если обнаружится несоответствие установленным требованиям, заявку отклонят. В результате перечень потенциальных покупателей значительно сокращается.

Переоформление ипотеки на второго супруга

Раздел ипотеки при разводе может не выполняться. Так, стороны способны договориться о том, что кредит перед банком будет выплачивать только муж или жена. Соответственно, именно он получит имущество после погашения долга. Дополнительно может быть предоставлена компенсация расходов, которые понес второй супруг на погашение ипотеки.

Однако банки часто не устраивает такой вариант раздела. Для компании повышаются риски неуплаты. Если человек, на которого будет переоформлена ипотека, не сможет погашать долг, компания лишится возможности привлечь к расчету по обязательствам созаемщика, в роли которого обычно выступает супруг. Именно поэтому компании часто предлагают разводящимся мужу или жене воспользоваться альтернативными вариантами раздела собственности.

Денежная компенсация по договоренности супругов

Разбираясь, как разделить общую квартиру в ипотеке, разводящиеся супруги могут договориться о выплате денежной компенсации одному из них. Этот вариант подходит в ситуации, когда стороны решили вопрос самостоятельно и не планируют привлекать банк к процессу. В результате погашать ипотеку будет только 1 супруг. Второй получит денежную компенсацию и не будет в последующем претендовать на квартиру, передав свою долю мужу или жене.

Однако такой вариант не очень надежный. Есть риск нарушения договоренности. Именно поэтому важно оформить ее юридически грамотно. В частности, рекомендуют получить расписку, подтверждающую причину передачи денежных средств. Документ докажет факт их предоставления, а также подтвердит причины выполнения процедуры.

Если условия достигнутого соглашения будут нарушены, супруг сможет взыскать половину от внесенных выплат через суд. Однако нужно доказать факт их выполнения. По этой причине важно сохранять все документы, подтверждающие единоличное внесение платежей.

Необходимо помнить о сроке исковой давности. Супруг-заемщик может истребовать половину от платежей в течение 3 лет. Период исчисляется от даты каждого платежа. Дополнительно можно взыскать проценты за несвоевременное внесение средств.

Выдел доли в натуре

Если подписано соглашение о разделе совместной ипотечной квартиры, в нем может быть закреплена фактическая доля в имуществе. В результате каждый сможет пользоваться своей частью недвижимости. Однако подобный метод применяют, если особенности планировки объекта позволяют. Когда речь идет о разделе квартиры, подобное возможно не всегда. Чаще способ используют, если нужно разделить дом. Для выделения доли в натуре должны соблюдаться следующие условия:

присутствует отдельный вход;
есть собственный санузел;
у каждого собственника есть своя кухня.

Это значит, что каждая часть объекта отдельно должна быть пригодна для проживания. Вынося решение об этом, суд исходит из существующих санитарных норм. Может быть проведена экспертиза. Во время нее будет установлено, допустимо ли выделение доли в натуре. Однако процедура долгая, сложная. Во время нее будет осуществлено тщательное изучение каждой из частей дома. Дополнительно могут потребоваться заключения ресурсоснабжающих организаций, подтверждающих возможность автономного использования. Еще один минус – расходы. Они довольно большие. Чаще проще продать дом и разделить полученную сумму между собой. Иногда может потребоваться перепланировка. Это также дополнительные расходы.

Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе

Если в разделе имущества фигурирует ипотечная квартира, и муж или жена не хочет продолжать оплачивать долг, можно отказаться от доли в недвижимости и освободиться от обязательств. Однако это возможно только в том случае, если банк дал согласие на подобную процедуру. При этом лицо, которое решило не участвовать в закрытии обязательств, может изначально попросить финансовую организацию переоформить недвижимость в единоличную собственность мужа или жены. На такую процедуру компания согласится пойти.

Однако подобное действие от обязательств не избавит. Супруг все так же будет фигурировать в ипотечном договоре в качестве созаемщика. Если муж или жена, который выступает основным заемщиком по кредиту, не сможет продолжать выполнять обязательства, потребность в закрытии долга возложат на супруга.

Основные сложности возникающие при разделе ипотеки

Если делится квартира, приобретенная в ипотеку, можно столкнуться с рядом сложностей. Их наличие накладывает ряд нюансов на процесс закрытия обязательств перед банком. Крайне важно заранее учесть все особенности. Это позволит понять, как действовать в сложившейся ситуации.

Если у супругов есть брачный договор

Брачный договор позволяет супругам заранее решить судьбу имущества, купленного в браке. С помощью соглашения они фиксируют размер долей или владельца того или иного объекта. Причем документ может позволять распределить уже имеющуюся собственность или объекты, которые будут куплены в последующем.

Договор можно подготовить до брака или во время него. Составить соглашение после того, как пара расторгла семейные правоотношения, нельзя. Если оформлен брачный договор, имущество распределят с учетом тех положений, которые в нем указаны. В соглашении можно заранее прописать судьбу ипотечной квартиры. Причем допустим раздел как объектов, приобретенных во время брака, так и квартиры, которая была куплена до брака.

Если недвижимость куплена с привлечением материнского капитала

Материнский капитал – государственная программа, в рамках которой можно получить денежные средства. Их разрешено использовать в качестве первоначального взноса или для погашения ипотеки. Однако это усложняет сложившуюся ситуацию. В частности, нужно разобраться, имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся.

Вопрос регламентирует ст. 10 ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года. В нормативно-правовом акте сказано, что имущество, приобретенное с использованием материнского капитала, оформляется в совместную собственность родителей и детей. Правило действует даже в том случае, если произошло оформление ипотечного кредита до брака. Имущество попадает в общую долевую собственность всех членов семьи.

Если родители разводятся, дети не теряют право на ипотечную квартиру. Именно поэтому доли на такую квартиру не делятся как совместная собственность супругов. Отдельно выделяются доли детей. Муж и жена могут претендовать только на ту часть имущества, которая положена им по закону.

Когда семье принадлежит ипотечная квартира, купленная с использованием материнского капитала, суд обязательно учитывает интересы детей. Продать такую квартиру сложнее. Если супруги решатся на выполнение подобного действия, выполнить процедуру удастся только в том случае, если несовершеннолетним детям предоставили альтернативную равноценную недвижимость. Правило действует даже тогда, когда банк одобрил реализацию недвижимости.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Наличие ребенка нужно учитывать даже в ситуациях, если материнский капитал использован не был. Их наличие может побудить суд отступить от принципа равенства и предоставить супругу, с которым останутся дети, большую часть ипотечного имущества. Подобное действие осуществляется в интересах несовершеннолетнего ребенка. Однако многое зависит от особенностей конкретной ситуации. Необходимо помнить о том, что увеличение доли – это право суда, а не обязанность. Он будет исходить из тех обстоятельств, которые сложились в рамках отдельного случая.

Раздел ипотеки до брака при разводе

На практике часто возникают случаи, когда ипотека была получена до оформления семейных правоотношений. Это значит, что гражданин стал собственником до того момента, как зарегистрировал брак. По закону имущество не признается общей собственностью. Второй супруг не может претендовать на него.

Но не все так просто. На практике после того, как пара начинает жить вместе, ее члены ведут совместный быт и нередко вместе погашают ипотеку. В результате гражданин также несет расходы на чужое имущество. Это не дает мужу или жене право на квартиру. Однако человек может обратиться в суд и истребовать денежные средства, которые внес в погашение недвижимости. Однако факт их наличия потребуется доказать.

Суд учтет, что использовались общие средства. По общему правилу таковыми считаются доходы мужа и жены. Только половина из них принадлежит каждому из супругов. Правило действует вне зависимости от того, кто сколько зарабатывает.

Во внимание также принимают факт наличия брачного договора. Если он был оформлен, в соглашении может быть предусмотрено иное распределение имущества. Документ может касаться общих и личных доходов. Если брачный договор был заключен, суд в обязательном порядке примет во внимание его положения и будет выносить решение с их учетом.

Квартира, купленная по военной ипотеке

В России присутствует большое количество специфических программ. В частности, может быть оформлена военная ипотека. Ее могут получать граждане, проходящие службу в рядах ВС РФ на контрактной основе. В этом случае закрытие обязательств по кредиту выполняет государство. Оно перечисляет деньги, которые имеют целевое назначение. Именно этим супруги часто аргументируют тот факт, что квартира принадлежит только одному из них.

Разъяснение вопроса дал Верховный суд РФ. Он сообщил, что деньги, которые перечисляет государство, также признаются совместной собственностью супругов, между которыми заключен брак. Деньги сравнивают с доходами от других видов деятельности. Именно на этом принципе базируются решения судов.

На практике военная ипотека может быть совмещена с использованием материнского капитала. Если купили такую квартиру, доли необходимо выделить всем членам семьи, даже если кредит взял только один гражданин. Распределение собственности при расторжении брака в этом случае проводится по общей схеме. Доли, которые принадлежат детям, не делятся между супругами.

Таким образом, ипотека при разводе делится. Однако многое зависит от того, какое решение в отношении имущества и кредита было принято. Так, супруги могут продолжать платить ипотеку совместно. Иногда квартира может достаться только мужу или жене. Итоговая судьба ипотечной недвижимости зависит от решения банка. Его мнение также учитывают при принятии решения. Если компания согласна, имущество может быть переоформлено только на одно лицо. Именно оно будет продолжать погашать ипотеку в последующем. Дополнительно можно попробовать получить согласие на продажу квартиры. В этом случае происходит погашение или переоформление долга перед банком. А супруги получат часть средств, частично или полностью компенсирующих размер ранее выполненных взносов.