Разрешение земельных споров - порядок рассмотрения, виды и классификация

Количество рассматриваемых судами земельных споров, исходя из анализа судебной статистики за 2021-2022 годах, составляет порядка 95 тысяч исков в год.

Причины возникновения споров разнообразны:

• сложность и несовершенство земельного законодательства;
• отсутствие единообразной судебной практики;
• злоупотребление правами участниками земельных правоотношений.

Земельные споры возникают в различных ситуациях:

• в связи с отказом предоставления участка или его изъятием;
• ограничением прав на землю;
• нарушением границ землепользования;
• самовольным занятием;
• в других случаях, когда нарушено субъективное право лица.

Обжалование земельных споров

В октябре 2001 года был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, который установил судебный порядок в качестве единственного способа разрешения земельных споров. До этого момента такие споры в основном рассматривались земельными комитетами и администрациями городов (районов) в административном порядке.

Порядок разрешения земельных споров

Защита собственных интересов в суде осуществляется в следующем порядке:

1. Лицо, чьи права нарушены, составляет и подает исковое заявление в суд в соответствии с правилами подведомственности и подсудности, в котором описывает сложившуюся ситуацию со ссылками на нарушенные статьи нормативно-правовых актов и решения вышестоящих судов по аналогичным делам (при наличии таковых).
2. Суд, после принятия искового заявления, рассматривает дело по существу. Для завершения судебного разбирательства может потребоваться проведение нескольких судебных заседаний. Истец обосновывает свою правовую позицию и предоставляет доказательства. При необходимости может потребоваться проведение судебной экспертизы, вызов свидетелей, запрос документов в государственных органах. Судебное разбирательство завершается вынесением судом решения по делу.
3. После вступления решения суда в законную силу, истец получает копию решения суда и/или исполнительного листа и направляет на исполнение в соответствующий государственный орган.

Решение суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, в случае несогласия с ним одним из участников судебного разбирательства может быть обжаловано в апелляционном порядке, а в дальнейшем и в кассационном порядке. Апелляционная, как и кассационная, жалобы подаются через суд принявший решение, на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе в форме электронного документа.

Срок исковой давности по земельным спорам

По общему правилу срок исковой давности по земельным спорам составляет 3 года, но в зависимости от конкретной категории спора он может быть и другим. Например, срок исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи земельного участка с лицом, признанным недееспособным, недействительным составляет 1 год, по требованию о пересмотре кадастровой стоимости - 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов кадастровой стоимости, а к искам об устранении препятствий в пользовании земельным участком срок исковой давности не применяется. При определении истек или нет срок исковой давности важно правильно определить момент, с которого он исчисляется, т.е. с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его права. Кроме того, важно знать, что суд самостоятельно не вправе применить исковую давность при рассмотрении судебного спора без соответствующего заявления ответчика.

Подсудность и подведомственность земельных споров

В большинстве случаев иск предъявляется в суд по месту нахождения объекта земельных правоотношений (земельного участка или его части).

В зависимости от субъектного состава суд, в который необходимо обращаться с заявлением, может быть различным. К компетенции судов общей юрисдикции относятся земельные споры, не связанные с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности. Арбитражные суды, в свою очередь, разрешают споры с участием юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и органов власти, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельностью.

Виды земельных споров в суде

Земельные споры можно разделить на:

• подлежащие рассмотрению в порядке искового производства,
• возникающие из административных и иных публичных правоотношений.

Такое деление вызвано различным регулированием процессуального законодательства, в том числе в части распределения бремени доказывания и предмета доказывания.

Оспаривание кадастровой стоимости

Отдельной категорией являются споры по оспариванию кадастровой стоимости, особенностью, которых является их рассмотрение судом субъекта РФ в качестве суда первой инстанции. Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление и приложить к нему:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок;
• отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

В большинстве случаев указанных документов достаточно и суд в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления выносит решение. По истечении месяца с момента вынесения решения, оно вступает в законную силу. Копию решения вместе с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости необходимо направить в Росреестр. В течение 10-ти рабочих дней с даты подачи перечисленных документов, Росреестр вносит в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка.

Раздел общего земельного участка

При разделе общего земельного участка, находящегося в собственности, необходимо учитывать границы смежных земельных участков, а также соблюдать минимальные размеры, установленные законодательством.

Раздел земельного участка потребует от вас проведения следующих мероприятий:

1. Привлечь кадастрового инженера для определения границ образующихся земельных участков и составления межевого плана.
2. Составить соглашение о разделе земельного участка между всеми собственниками в простой письменной форме. В случае, если кто-то из собственников не хочет заключить соглашение о разделе, то потребуется обращение в суд с иском о разделе земельного участка.
3. Направить заявление о присвоении отдельных адресов для вновь образуемых участков в уполномоченный орган.
4. Подать документы в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности на образуемые участки.

О признании права собственности на земельный участок

Для обращения с иском о признании права собственности на земельный участок вам необходимо понимать, как вы будете доказывать свое право на участок. Представленные вами доказательства должны бесспорно и в полном объеме доказать суду, что вы вправе требовать признания вашего права собственности на него. Подтверждать право собственности можно различными способами в зависимости от ситуации, определиться с которыми лучше до предъявления иска в суд.

Обжалование решения Кадастровой палаты

Кадастровая палата осуществляет постановку и учет недвижимого имущества. В ходе рассмотрения заявления о постановке земельного участка на учет возможно принятие решения о приостановке процедуры или отказе в регистрации, которое может быть обжаловано заинтересованным лицом.

При этом обращаем внимание, что с 1 января 2023 года ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в порядке реорганизации присоединена к публично-правовой компании «Роскадастр». Соответственно, ответчиком по искам об оспаривании действий по кадастровому учету будет ППК «Роскадастр».

Исковое заявление подается в арбитражный суд в соответствии с порядком обжалования ненормативных актов органов государственной власти (гл. 24 АПК РФ). Предметом рассмотрения искового заявления в данном случае является правомерность действий уполномоченного государственного органа власти.

Установление границ земельного участка через суд

Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах с помощью существующих на местности природных и искусственных ориентиров, при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих раннее существовавшие фактические границы.

Установление сервитута на земельный участок

Незаменимым правовым институтом в земельных правоотношениях является сервитут. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешённым использованием, а также для других нужд собственника. Если сторонами не достигнуто соглашение об установлении сервитута, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд. Достаточным основанием для этого является недостижение сторонами соглашения о сервитуте и возникновения спора между ними.

Изменение категории земельного участка

Что касается порядка изменения категории земельного участка, то он регулируется Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В зависимости от категории земельного участка порядок действий может различаться.

Общий порядок необходимых действий выглядит следующим образом:

1. заинтересованное лицо подает ходатайство о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления;
2. по результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом местного самоуправления или государственным органом исполнительной власти принимается акт о переводе земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суде.

Исправление реестровой кадастровой ошибки

Порядок исправления ошибок в ЕГРН содержится в Федеральном законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». В случае обнаружения ошибки в документации к земельному участку, по решению уполномоченного органа в течении 5-ти рабочих дней со дня получения необходимых документов, она подлежит исправлению.

Основаниями для исправления реестровой ошибки исключительно в суде являются:

1. исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН;
2. при возникновении споров при исправлении ошибки в описании местоположения границ земельного участков.

Высококвалифицированный юрист с опытом в области земельных споров является незаменимым и подчас весьма необходимым помощником в разрешении споров данной категории в силу их повышенной сложности и значимости.

Юрист поможет:

• проанализировать сложившуюся ситуацию;
• разработать наиболее оптимальный алгоритм действий для ее разрешения;
• своевременно и качественно составить необходимые заявления/обращения/претензии/жалобы, в том числе исковое заявление, или соглашения, а также собрать все требующиеся документы;
• представить ваши интересы во всех необходимых судебных и иных государственных органах.

Привлечение квалифицированного и опытного юриста к решению ваших земельных вопросов поможет сэкономить не только ваше время, но и денежные средства, которые вы рискуете потерять при недостаточно грамотном сопровождении спора.